조정대상지역 지정 이후
양도세, 양도세율, 양도세비과세요건이 어떻게 달라졌는지 궁금하신가요.
다주택자와 1주택자 모두가 알아야 할 부동산 세금 변화 내용을
사례 중심으로 쉽게 정리했습니다.
취득세부터 달라진다, 다주택자는 중과세율 적용
조정대상지역으로 지정되면 두 번째 주택 취득부터 취득세 중과세율이 적용됩니다.
홈택스 홈페이지에 접속해 양도세 계산기에서 예상 세액을 확인해보세요.
비조정대상지역의 경우 세 번째 주택부터 중과되지만,
조정대상지역에서는 한 단계 빨라지는 셈이죠.
취득세율은 다음과 같습니다.
2주택자: 8퍼센트
3주택자 이상: 12퍼센트
비조정 지역에서는 같은 조건이라도 세율이 1~3퍼센트 수준이기 때문에 차이가 큽니다.
단, 기존 주택을 3년 이내 매도하면 중과를 피할 수 있는 예외도 있습니다.
즉, 조정대상지역 주택을 취득하더라도 종전 주택을 3년 안에 팔면 취득세 중과는 면제되는 것이죠.
이 부분은 실제 계약 순서와 시점에 따라 달라질 수 있으니 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
1주택자도 양도세비과세요건 달라졌어요
이전에는 1주택자가 2년 이상 보유만 하면 양도세 비과세가 가능했습니다.
하지만 조정대상지역에서는 ‘보유’가 아니라 ‘거주’ 요건으로 바뀌었습니다.
즉, 단순히 가지고 있기만 해서는 안 되고, 2년 이상 실제 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이 조건은 조정대상지역 지정 시점 이후 매수한 주택부터 적용됩니다.
예를 들어, 서울에서 2025년 10월 16일 이후 새로 산 집이라면,
향후 매도 시 반드시 2년 이상 실거주해야 양도세비과세요건을 충족하게 됩니다.
이처럼 매수 시점이 비과세 여부를 결정하므로, 계약 시기와 잔금 납부일을 꼼꼼히 관리해야 합니다.
일시적 2주택자, 비과세 조건은 유지됩니다
기존 주택을 팔기 전에 새 집을 사는 경우, 일시적으로 2주택자가 될 수 있습니다.
이때는 법적으로 일정 조건을 충족하면 여전히 비과세가 가능합니다.
주요 조건은 다음과 같습니다.
신규 주택 잔금일로부터 3년 이내 종전 주택을 매도
양도가액 12억 원 이하일 것
이 조건을 충족하면 조정대상지역이라도 비과세 적용이 가능합니다.
단, 거주 요건은 여전히 적용되므로 실제 거주를 2년 이상 해야 한다는 점을 잊지 말아야 합니다.
즉, 단순한 소유만으로는 비과세가 불가능하며, 거주 요건과 기간 요건을 동시에 충족해야 합니다.
양도세율 상승, 다주택자는 세금 부담이 커집니다
조정대상지역 지정 이후 가장 큰 변화는 양도세율입니다.
기본 양도세율은 6퍼센트에서 45퍼센트까지지만, 다주택자는 여기에 추가 중과세율이 붙습니다.
2주택자: 기본세율 + 20퍼센트포인트
3주택자 이상: 기본세율 + 30퍼센트포인트
예를 들어, 분당 아파트를 8억 원에 사서 14억 원에 팔면
비조정 지역 대비 약 80퍼센트 더 많은 세금을 내야 합니다.
그뿐만 아니라 조정대상지역 주택의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않아 세금 부담이 더 커집니다.
다만, 정부는 세 부담을 완화하기 위해 2026년 5월 9일까지 중과 유예기간을 두고 있습니다.
즉, 이 시점 이전에 매도하면 기존 세율이 적용되므로 전략적인 매도 시점 선택이 필요합니다.
지금 무엇을 해야 할까, 전략적인 판단이 필요합니다
이제 조정대상지역 지정은 더 이상 특정 지역의 문제가 아닙니다.
서울 전역과 주요 수도권 지역이 포함되면서 대부분의 거래가 세제 영향을 받습니다.
따라서 내 주택이 조정대상지역에 포함되었다면,
지금이라도 양도세율과 양도세비과세요건을 다시 확인해야 합니다.
특히 다주택자는 2026년 5월 유예기간 전에 매도할지,
1주택자는 실거주 계획을 조정할지 전략을 세워야 합니다.
양도세는 미리 계산하고 대비하면 충분히 조절할 수 있는 세금입니다.
거래 전 반드시 세율표와 비과세 조건을 검토해보세요.
조정대상지역 지정, 세금이 달라지는 이유
최근 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역으로 지정하면서
많은 분들이 세금 걱정을 하고 있습니다.
조정대상지역이 되면 부동산 세제가 달라집니다.
단순히 대출이나 청약 규제가 아니라, 취득세, 양도세, 양도세율, 그리고 양도세비과세요건까지 달라지죠.
예를 들어 조정대상지역 내에서 주택을 추가 취득하면 취득세가 중과되고, 매도할 때는 양도세율이 높아집니다.
따라서 내 집을 사고팔 계획이 있다면,
조정대상지역 지정일 이후 거래 시점이 세금에 어떤 영향을 미치는지 반드시 확인해야 합니다.
