10.15 부동산 정책 대출 규제 지역 정리

 

정부는 10월 15일, 서울 전역과 경기도 12개 지역을 대상으로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역을 확대 지정하고, 대출·세제·단속 모두를 강화하는 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 내놨습니다.

 

 

1. 규제지역 확대: 서울 전역 + 경기 주요 12곳

기존에는 강남·서초·송파·용산 4개 구만 조정대상지역·투기과열지구로 지정돼 있었는데,

이번 대책으로 서울 모든 자치구(25개 구)가 규제지역이 됩니다.

 

경기 쪽은 과천, 광명, 수원(영통·장안·팔달구), 성남(분당·수정·중원), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등

12개 지역이 추가로 규제지역으로 지정됩니다.

토지거래허가구역도 동일 구역 내 아파트 및 동일 단지에 아파트 1개동 이상 포함된

연립·다세대 주택까지 대상으로 새롭게 지정됩니다.

 

토지거래허가구역 규제는 공고일 기준 5일 후인 10월 20일부터 효력이 생깁니다.

즉 10.20 이전에 계약한 건은 허가 대상이 아니지만, 그 이후 계약은 허가를 받아야 유효한 계약이 됩니다.

 

 

2. 대출 규제 대폭 강화

시가 15억 이하 최대 6억 원 (기존 유지) 
시가 15억 초과 ~ 25억 이하 최대 4억 원 
시가 25억 초과 최대 2억 원 

 

단, 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 대해서는

스트레스 금리를 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 적용합니다.

1주택자라도 규제지역에서 전세대출을 받으면,

이자 상환분을 DSR(총부채상환비율)에 반영합니다.

 

위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치도

예정보다 앞당겨져 2026년 1월부터 시행됩니다.

 

 

3. 불법거래 감시·단속 체계 강화

허위 신고가 → 계약 해제 후 되팔기 등 가격 띄우기 수법에 대해

국토부 기획조사 실시, 신고센터 운영 및 수사의뢰 추진

 

금융위는 사업자 대출의 용도 외 유용여부 전수조사

 

국세청은 초고가 주택 거래·증여 및 시세 조작 중개업소 집중 점검

국무총리 산하에 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고, 산하에 수사 조직도 두어 직접 조사·수사

 

 

 

 

4. 핵심 포인트: 누가, 어떻게 영향을 받나?

투기성 수요 억제 쪽으로 대폭 무게를 둔 대책입니다.

실수요자, 특히 1주택자나 무주택자가 규제지역에서 집을 사는 경우,

자금 계획과 대출 한도 등에 각별히 유의해야 합니다.

 

다주택자 및 투자 목적 매입자는 한도가 대폭 축소되기 때문에 매도 전략 고려 필요

토지거래허가구역 내 거래는 10.20 이후 허가 절차를 필수로 거쳐야 하므로,

계약 계획 시 시점과 절차를 잘 챙겨야 합니다.